Als startende zzp'er kom je niet zomaar in aanmerking voor een hypotheek. De meeste banken willen dat je jaarcijfers kunt aantonen van drie jaren op basis waarvan ze jouw inkomen kunnen berekenen. Dat inkomen wordt dan gebruikt als basis voor jouw hypotheekaanvraag. Er zijn uitzonderingen op deze regel!
Wanneer de bank een goede indruk heeft van jouw mogelijkheden en de kans van slagen als zzp’er, kan de bank besluiten om mee te denken met jouw hypotheekwensen, ook al ben je nog geen 3 jaar zelfstandig ondernemer.
In principe kijken banken eerst naar jouw solvabiliteit en liquiditeit. Solvabiliteit laat zien in hoeverre jij aan je verplichtingen kunt voldoen als je bijvoorbeeld stopt met je bedrijf of failliet raakt. Het gaat dan om de lange termijn: ben je afhankelijk van schuldeisers of van vreemd vermogen?
Solvabiliteit is de verhouding tussen je eigen vermogen en vreemd vermogen. Hoe hoger de solvabiliteit, des te positiever: dan heb je relatief veel eigen vermogen en is de kans groot dat jij eventuele schulden gewoon kunt afbetalen.
Liquiditeit geeft aan in hoeverre jij aan je betalingsverplichtingen kunt voldoen. Er is een verschil tussen dynamische en statische liquiditeit. De dynamische geeft aan hoe de geldstroom zich verhoudt in een bepaalde periode tot de uitgaande geldstroom. De statische liquiditeit geeft aan of je aan jouw betalingsverplichtingen kunt voldoen met vlottende activa: de activa die op korte termijn te gelde kunnen worden gemaakt.
Zoals eerder aangegeven berekenen de banken een inkomen over het gemiddelde van de afgelopen 3jaar. Ze nemen hiervoor de brutowinst van jouw onderneming als basis: de winst voor belasting. Banken hanteren verschillende methoden. Binnen de eerste methode telt het eerste jaar 1x, het tweede jaar 2x en het derde jaar voor 3x mee. Deel het totaal daarna door 6 en je hebt de basis van het inkomen waarmee de bank gemiddeld genomen rekent*.
Wil je weten wat jouw hypotheek mogelijkheden zijn als zzp'er? Wil je weten wat je maximale hypotheek is en onder welke voorwaarden jij een hypotheek kunt sluiten? Neem dan contact op met de hypotheek helpdesk van Het Ondernemerscollectief.
2020 = winst € 40.000 x 1 = € 40.000
2021 = winst € 45.000 x 2 = € 90.000
2022 = winst € 50.000 x 3 = € 150.000
Inkomen voor berekening = € 280.000 delen door 6 = € 46.666
De meeste banken zullen jouw winst van de afgelopen jaren als uitgangspunt nemen en deze delen door 3. Hierbij is het laatste jaar leidend qua maximaal bedrag voor de berekening.
2020 = winst € 40.000 x 1 = € 50.000
2021 = winst € 45.000 x 1 = € 45.000
2022 = winst € 50.000 x 1 = € 40.000
Inkomen voor berekening = € 135.000 delen door 3 = € 45.000
LET OP Het is belangrijk om je te realiseren dat banken diverse rekenmethodes kunnen hanteren. Sommige banken rekenen bijvoorbeeld 85% van het gemiddelde inkomen als je bijvoorbeeld twee jaarcijfers hebt.
Als je één jaar actief bent als zzp'er kun je ook een hypotheek met NHG aanvragen. Daarvoor wordt wel je inkomen van de afgelopen drie jaar meegenomen in je toetsinkomen. Ben je pas één jaar zzp'er en ben je daarvoor twee jaar in loondienst geweest? Dan kun je dus ook een hypotheek aanvragen. Je mag maximaal één jaar inkomen missen - maar dit heeft dan wel invloed op het gemiddelde inkomen en dus je maximale leensom.
Ook is het laatste jaar leidend: is deze lager dan het gemiddelde? Dan wordt alsnog je laatste jaar inkomen gerekend. Je laat je toetsinkomen officieel berekenen door één van de twee partijen die de WEW (Waarborgfonds Eigen Woningen) heeft aangesteld.
Tip: Meer daarover lees je in deze blog van ZZP Expert Martijn Pennekamp.
Daarnaast moet je via je boekhouder ook een positieve prognose voor de toekomst krijgen. De prognose is voor sommige banken een maatstaf, terwijl andere banken de prognose als maximum gebruiken. Als de prognose dan lager uitvalt dan je gemiddelde winst, wordt de prognose gebruikt als uitgangspunt. De prognose overhandig je aan je hypotheekverstrekker.
Verder moet je als zzp’er natuurlijk ook voldoen aan de eisen waar ieder andere huizenkoper mee te maken krijgt.
Kortom: elke bank hanteert een andere rekenmethode. Voor een zo nauwkeurig mogelijke berekening kun je dus het beste een adviseur inschakelen.
* Aan berekeningen en adviezen in dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend, het zijn indicatieve percentages die per bank verschillend kunnen worden geïnterpreteerd. De bedragen waar een bank mee rekent worden eerst nog gecorrigeerd voordat ze kunnen worden meegenomen in een definitieve berekening.
Onze aangesloten specialisten staan klaar om jou te helpen met jouw vragen als (startende) ondernemer. Wil je advies of meer informatie? Zoek hulp in jouw regio!
Het registreren is niet gelukt. Waarschijnlijk ben je al geregistreerd met dit e-mailadres.
